缩短还款年限怎么计算
1、房贷提前还款后剩余的本金=(贷款总额-提前还款部分);
2、房贷提前还款后剩余的利息=(贷款总额-提前还款部分)*协议利率*还贷年限。
举例说明：假设房贷20万贷20年，年利率为4.9%，等额本息还款，每月还款额为1308.89元，总利息为114133.14元，正常还款一年以后，已还利息9665.52元，房贷剩余本金193958.87元，这时提前还款5万元，选择缩短年限，月还款额不变，具体为：
1、房贷剩余本金=193958.87-50000=143958.87元;
2、剩余本金143958.87元，为了保证月还款额在1308.89元左右不变，缩短年限，利息也会随之减少。大概在12年左右，会有一个平衡，剩余本金用12年(144期)偿还，每期月还款额=1324.25元，剩余应还利息=46733.36元。
提前还贷缩短年限还是减少还款额
在提前还贷的时候，是选择缩短年限，还是选择减少还款额，都是看自身的需求和还款能力来的。假如选择缩短年限，那么月供不会发生变化，但用户的还款周期会加快。而倘若选择减少还款额，那么月供会减少，每月的还款压力也都会减轻。而单从节省利息的角度来看的话，选择缩短年限会比选择减少还款额更划算一些。但也不是所有情形都适用的。
像假如是等额本息还款、还贷年限已过半的情形，那么在月还款额当中，本金其实已经大于利息了，那用户选择提前还贷缩短年限的意义也不大了。这种情形下用户还要选择提前还贷的话，就可以选择减少还款额。
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