编辑 |淘太狼

(资料图片仅供参考)

广州楼市，也进入全面比惨时代，开发商面如死灰，市场一潭死水，购房者心无欲则刚。

这也体现在5月份的成交数据，一手房环比下降9%，二手房环比再跌12%，而且11区无一幸免，量价齐“扑街。

但难兄难弟还得看“双熊”增城与南沙，前者卖不动价，后面直接卖不动。

往大地讲，这更是广州东进南拓两大城市战略遇挫的缩影。

01.

南沙卖不动

投资客仓皇出逃

我们拿数据说话。

今年前5月的新房网签，无论是数量还是涨幅，增城对南沙形成全面碾压。

很多朋友会拿供应量说事，但南沙现在的新房供应量也不小，库存积压已经超过两年，成交绝对数量低，并非缺货导致的。

只能说明，南沙真的卖不动！

还有人拿限购说事，南沙新政已经迎来满月，但新房成交却丝毫不见起色，反而下跌18%。

这足以撤下限购的遮羞布，新政没能带来丁点刺激作用，莞深客再也回不来了。

南沙的二手市场也不例外。

来自广州房地产中介协会的数据，5月份南沙二手成交数据仅为326套，相比于巅峰期近千套的成交，可谓悬崖式下跌。

而从挂牌房源来看，南沙未满五房源占比也接近一半，明眼人都看得出来，高额增值税之下，投资客宁可割肉出逃。

02.

增城卖不动就降价

部分新盘跌破万元

反观增城，卖不动我就降价，开发商主打一个悲壮。

因为除了打价格战似乎并无他法谁更舍得割肉谁就能抢食市场仅存的购买力。

昔日不愁客的新塘和朱村等网红板块都要将价格拦腰斩断日子尚且过得苦哈哈人气稍微弱一点的板块就更不用说有多惨了

近石滩有项目打出单价9字头上车广州的口号甚至不惜放出8字头的三房单位来吸引目光

增江板块也有新盘推出了单价仅为9850元/平的一口价特惠房源

要知道一直以来增城虽然卷成麻花但均价基本维持在万元以上如今跌破万元大关无论房源是真实存在还是营销噱头总归是个不太好的信号

一旦万元以下的均价在购房者心中形成新的低价认知，以后正常价格的房源就更加难卖了。

值得注意的是，这还只是5月份的价格，如今6月年中购房节点步步逼近，开发商为了冲刺半年业绩，估计还会有新一轮的行动。

增城朱村一些楼盘推出一批特价单位，1字头就可以上车。除推出特惠房源以外，不少楼盘为了卖房，更是打出3万、长360个月超长分期的噱头…

现在的增城楼市，说是房价修罗场一点也不夸张。

但聊以自慰的是，相比于南沙，增城起码能卖得动。

03.

增城双线撸刚需

南沙单线送人头

同样是广州置业热门的两个区，增城与南沙为何会出现不同的局面？

淘房君认为，务实如广州，得刚需者得天下！

南沙增城作为距离珠江新城能达约60公里的郊区（新塘除外），刚需一族每天自驾来回恐怕是不现实的，只能依赖轨道交通拉近与市中心的距离。

增城坐拥13号线与21号线，前者将主城区的人送去新塘，后者送去朱村，这两个板块的房价都在2万上下，刚需刚刚好。

超级18号线，将主城区的人送到了南沙横沥岛，均价3万左右的板块。

可问题就偏偏出在这里了。

3万单价可以视为广州各大板块定位的分水岭，往下是刚需，往上是改善。

广州改善客的选择范围非常多，买番禺黄埔白云TA不香吗？二手还能挤上海珠末班车，为何要远征60公里外的南沙。

自家已有金窝窝，何苦扫他人门前雪...

当然，南沙2字头的板块也有，比如黄阁还有万顷沙，但通勤上又给广州刚需出了难题，这就是刚需错配的结果。

甚至可以说，增城真刚需，南沙伪刚需。

对此，你怎么看？

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