reits基金是什么意思?
reits基金又叫不动产投资信托基金，基金的资金主要投资于不动产，包括高速公路、房产、物业等，比如基金投资房产，那么基金通过专业运营收取租金，再按照投资者持有的份额分享收益。
reits基金在国外是一种比较成熟的投资产品，它能把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产，因而它一般有三种类型：
1股权型reits，它是直接投资房地产，把租金、买卖收入转化为分红支付给投资者。
2抵押型reits，它主要是依靠给房地产开发商放贷款获利，类似于中介，将抵押贷款产生的利息作为收入来源支付给投资者。
3混合型reits，它就是上面两种投资方式的混合体，也就是既收租金，也放贷款。
总的来说，reits基金相比我们个人投资房产而言是具有更多的专业性和流动性，因而这个基金可以加入我们的投资组合，降低我们的投资风险。
reits基金投资不动产的比例不低于多少?
一般来说，不低于80%。市场面上，大多数reits基金会把80%以上的钱投资到基建项目里头，剩下的20%投资到债券、货币市场工具等安全性更强的资产上。然后将每年可供分配金额的90%以现金分红的方式分给投资人，从而让投资人享受这个基建项目的收益。
如何筛选reits基金?
1、底层项目
这某种程度上，项目好不好直接关系到了这个reits到底能不能赚钱。
2、项目性质
依据底层资产权属特征不同，我们的中国reits分为经营类和产权类。
像高速公路、污水处理这种经营类的reits收入会比较稳定，但是因为只有经营权，所以没有产权所以增值收益体现就没有产权类的明显。
而像产业园区之类的产权类reits，项目本身底层资产升值的可能性会比较大，所以增值会比较明显。
3、战略配售比例
原始权益人或发起人，一般就是公募reits基金的战略配售者，一般来说战略配售比例为不低于基金发售数量的20%，战略配售比越高说明自己对自己的项目有信心。
如果原始权益人都对这个项目没有信心的话，我们大概率可以预判这个项目可能不太好。
4、分派率
前面我们就讲过，reits是要求每年强制分红的，需要将可供分配金额的90%以现金分红的方式分给投资人，这个分派率可以反映项目本身的盈利情况，所以这个分派率原则上不能低于4%，同样的这个也是可以在基金招募说明书上找到的。
5、内部收益率
内部收益率，也叫做投资回报率，顾名思义就是投资这个能有多少的回报率，通常来说这个也是越高越好的。
